Laudo de
Investimento
Antigo Shopping Villàgio
Sorocaba, SP — Praça Pio XII, nºs 65, 81 e 89 — Jardim Santa Rosália
A Oportunidade em Números
O antigo Shopping Villàgio, localizado na Praça Pio XII em Sorocaba-SP, representa uma das maiores oportunidades de aquisição imobiliária do interior paulista. Com 28.322,63 m² de área construída distribuídos em 7 pavimentos, o imóvel está sendo leiloado por R$ 30 milhões — um desconto de 74% sobre a avaliação oficial de R$ 115 milhões (2024), e 50% abaixo do investimento original de R$ 60 milhões realizado em 2010.
Avaliação oficial (2024)
Lance mínimo atual
Preço por m² no leilão
Vagas de estacionamento
Dados do Imóvel
Visita Técnica — Rafael Oliveira (Fev/2026)
Em visita técnica realizada pelo analista Rafael Oliveira, não foram detectadas rachaduras aparentes na fachada externa do edifício. A estrutura visual externa apresenta-se íntegra. Nota: esta observação visual não dispensa a verificação por engenheiro civil habilitado, com laudo técnico estrutural completo.
Registro Fotográfico
A História Completa
Concepção e Construção
O cardiologista Dr. Sérgio Rocco, via Rocco Empreendimentos Ltda, investiu R$ 60 milhões na construção de um shopping de luxo mirando as classes A e B.
Concepção e Construção
O cardiologista Dr. Sérgio Rocco, via Rocco Empreendimentos Ltda, investiu R$ 60 milhões na construção de um shopping de luxo mirando as classes A e B.
Inauguração
Shopping Villàgio abre com lojas como Le Lis Blanc, Richards, Siberian, e restaurantes como La Pasta Gialla e Applebee's. Sem cinema — um erro estratégico que limitou o fluxo de visitantes.
Inauguração
Shopping Villàgio abre com lojas como Le Lis Blanc, Richards, Siberian, e restaurantes como La Pasta Gialla e Applebee's. Sem cinema — um erro estratégico que limitou o fluxo de visitantes.
Primeiros Sinais de Crise
Ocupação cai drasticamente. Sorocaba viveu um boom de shoppings, chegando à 3ª maior proporção de shoppings por habitante do estado de SP.
Primeiros Sinais de Crise
Ocupação cai drasticamente. Sorocaba viveu um boom de shoppings, chegando à 3ª maior proporção de shoppings por habitante do estado de SP.
Esvaziamento Acelerado
Lojas fecham em cascata. Lojistas relataram prejuízos entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão cada. Crise econômica nacional agrava o cenário.
Esvaziamento Acelerado
Lojas fecham em cascata. Lojistas relataram prejuízos entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão cada. Crise econômica nacional agrava o cenário.
Fechamento Definitivo
Com 90% das 98 lojas fechadas, o empreendimento encerrou suas atividades definitivamente. A última operação (Applebee's) encerrou em dezembro de 2015.
Fechamento Definitivo
Com 90% das 98 lojas fechadas, o empreendimento encerrou suas atividades definitivamente. A última operação (Applebee's) encerrou em dezembro de 2015.
1º Leilão — Fracassado
Avaliação de R$ 86,9 milhões. Sem compradores. Leilão suspenso após recurso dos proprietários ao TJ-SP.
1º Leilão — Fracassado
Avaliação de R$ 86,9 milhões. Sem compradores. Leilão suspenso após recurso dos proprietários ao TJ-SP.
3º Leilão — Fracassado
Terceira tentativa com desconto de 30%. Novamente sem interessados. Dívida de IPTU já ultrapassava R$ 2 milhões.
3º Leilão — Fracassado
Terceira tentativa com desconto de 30%. Novamente sem interessados. Dívida de IPTU já ultrapassava R$ 2 milhões.
5º e 6º Leilões — Fracassados
Avaliação atualizada para R$ 115,3 milhões. Lance mínimo de R$ 51,9 milhões (40% de desconto). Ambos sem lances. IPTU acumulado: R$ 6,8 milhões.
5º e 6º Leilões — Fracassados
Avaliação atualizada para R$ 115,3 milhões. Lance mínimo de R$ 51,9 milhões (40% de desconto). Ambos sem lances. IPTU acumulado: R$ 6,8 milhões.
7º Leilão — Atual
Praça única com lance mínimo de R$ 30.000.000 — o menor valor já pedido na história do ativo. Encerramento: 19/03/2026 às 14h00.
7º Leilão — Atual
Praça única com lance mínimo de R$ 30.000.000 — o menor valor já pedido na história do ativo. Encerramento: 19/03/2026 às 14h00.
Sorocaba e a Região
Sorocaba é a 4ª maior cidade do interior de São Paulo, com PIB de R$ 38,5 bilhões e população de 720 mil habitantes. O Jardim Santa Rosália está no coração da cidade, a 800m do centro histórico, com acesso direto à Av. Dom Aguirre e proximidade ao Parque Campolim.
Motivos do Fracasso Comercial
Saturação de Mercado
Sorocaba inaugurou 5 shoppings entre 2010-2015, chegando a 7 shoppings para 600 mil habitantes — proporção insustentável.
Posicionamento Errado
Focou exclusivamente nas classes A/B com arquitetura neoclássica, em cidade onde o poder de compra médio é inferior ao de capitais.
Ausência de Cinema
O shopping não possuía cinema — âncora fundamental para gerar fluxo contínuo de visitantes, diferente dos concorrentes.
Crise Econômica 2014-2016
Juros elevados, desemprego crescente e desconfiança do consumidor criaram uma 'tempestade perfeita' para o empreendimento já fragilizado.
Gestão Amadora
Concebido por um médico cardiologista, sem experiência em shopping centers. Ausência de expertise em gestão de varejo e mix de lojas.
Concorrência Consolidada
Iguatemi, Shopping Cidade e outros já tinham público fidelizado. O Villàgio não conseguiu atrair lojistas de peso.
Imóveis Comparáveis
| # | Imóvel | Área | Valor | R$/m² | Dist. |
|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Antiga Padaria Sabina | 2.428 m² | R$ 7.000.000 | R$ 2.883 | 0,6 km |
| 02 | Prédio Comercial Centro | 416 m² | R$ 1.980.000 | R$ 4.757 | 3,2 km |
| 03 | Prédio 4 Andares Centro | 750 m² | R$ 5.500.000 | R$ 7.333 | 2,6 km |
| 04 | Galpão Votorantim | 4.090 m² | R$ 27.000.000 | R$ 6.601 | 8,0 km |
| 05 | Prédio Vila Hortência | 709 m² | R$ 1.300.000 | R$ 1.834 | 3,0 km |
| 06 | Galpão Campolim | 3.106 m² | R$ 25.000.000 | R$ 8.049 | 6,4 km |
| 07 | Prédio Trujillo | 1.056 m² | R$ 4.000.000 | R$ 3.788 | 4,5 km |
| 08 | Prédio Parque São Bento | 540 m² | R$ 1.100.000 | R$ 2.037 | 11 km |
| 09 | Galpão Industrial Iporanga | 940 m² | R$ 2.850.000 | R$ 3.032 | 8,3 km |
| VILLÀGIO (Leilão) | 28.322 m² | R$ 30.000.000 | R$ 1.059 | — |
Conclusão: A média do m² dos comparáveis é de R$ 4.479/m². O Villàgio, a R$ 1.059/m², está sendo oferecido por 76% abaixo da média de mercado para imóveis comerciais na região — inferior até ao custo de construção de um galpão industrial simples.
Pontos Fortes e Riscos
Forças
- Preço 74% abaixo da avaliação oficial de R$ 115 milhões
- Localização privilegiada: Praça Pio XII, 800m do centro, acesso à Av. Dom Aguirre
- Estrutura robusta: 28.322 m², 7 pavimentos, 455 vagas, 3 elevadores
- Acabamento de alto padrão: granito, porcelanato, gesso acartonado
- Infraestrutura completa: ar central, escadas rolantes, CFTV, sistema contra incêndio
- Visita técnica (Fev/2026): sem rachaduras aparentes na fachada externa
Oportunidades
- Maior centro de eventos de Sorocaba — capacidade para 3.000+ pessoas
- Sorocaba não possui centro de convenções de grande porte
- Mercado de eventos corporativos cresceu 16% em 2025, projetando recorde em 2026
- Sorocaba: polo de startups com +17% de demanda por turismo corporativo
- Uso misto: eventos + coworking + saúde + gastronomia
- Valorização patrimonial pós-reforma estimada em R$ 130 milhões+
Fraquezas
- Fechado há mais de 10 anos — percepção negativa consolidada na cidade
- Layout de shopping: corredores e lojas modulares exigem adaptação
- Sistemas elétricos, hidráulicos e de ar-condicionado podem estar comprometidos
- Dívidas de IPTU acumuladas: R$ 6,8 milhões+ (dado de 2024)
- 6 leilões anteriores fracassados — resistência do mercado
Ameaças
- Custo de reforma estimado: R$ 42,5 milhões (R$ 1.500/m² de retrofit)
- Risco de anulação do leilão — proprietários já suspenderam leilão em 2018
- Passivos ocultos: multas ambientais, ações trabalhistas, litígios com lojistas
- Rocco Empreendimentos: 385 processos no Jusbrasil, 401 no Escavador
- Cenário macroeconômico: juros altos dificultam financiamento
- Prazo de maturação: 18-24 meses até operação plena
O Diferencial é o Empreendedor
"O que diferencia um negócio do outro até o sucesso é o empreendedor. A estrutura está aqui. O desconto é real. Mas o que transforma tijolo em ouro é a estratégia certa, o profissional certo, e a persistência de aplicar até dar certo."
— Rafael Oliveira
Este imóvel não fracassou por falta de qualidade — fracassou por falta de estratégia. A arquitetura neoclássica, os acabamentos premium e a localização são ativos reais. O que faltou foi visão de negócio e gestão profissional. Com a estratégia certa, cada metro quadrado pode gerar receita. O sucesso requer estritamente a estratégia certa e o profissional comprometido em aplicar até dar certo. Reabrir como shopping seria repetir o erro — o conceito que funciona é aproveitar a arquitetura monumental para novos usos:
Casa de Eventos
Maior espaço de eventos de Sorocaba. Capacidade para 3.000+ pessoas. Casamentos, formaturas, shows, feiras. A arquitetura neoclássica agrega sofisticação e exclusividade para eventos de luxo.
Centro de Convenções
Auditório para 1.500 pessoas, salas modulares, foyer generoso. Congressos, seminários, eventos corporativos. Sorocaba não tem nada nesse porte.
Food Hall & Gastronomia
Mercado gastronômico com 20-30 operações, rooftop bar, cervejaria artesanal. Modelo que funciona em SP (Mercado Municipal, Eataly).
Hub Educacional
Campus universitário, escola técnica ou centro de treinamento corporativo. 7 pavimentos comportam salas de aula, laboratórios e auditórios.
Centro de Saúde & Wellness
O 4º pavimento já possui consultórios médicos. Expandir para clínicas, academia, spa, estética. Receita recorrente e alta demanda.
A Tese de Investimento
A depender da atividade escolhida, o valor do m² muda completamente. Como imóvel comercial, vale R$ 3.000-4.500/m². Como casa de eventos premium, o valor de uso pode ser ainda maior. O modelo ideal pode ser um único conceito ou a combinação de vários — eventos no térreo, coworking nos andares superiores, gastronomia no rooftop, saúde no 4º andar.
A chave está na execução estratégica: escolher o modelo certo, montar a equipe certa, e persistir com a visão até a operação plena. Com R$ 30 milhões de lance mínimo e valor patrimonial pós-reforma de R$ 130 milhões+, o upside é extraordinário para quem tem a competência de executar.
Riscos Jurídicos
Dados do Leilão
Pontos de Atenção
Anulação do Leilão
Proprietários já conseguiram suspender leilão em 2018 via recurso ao TJ-SP. Risco de novos recursos.
Dívidas de IPTU
Estimativa 2026: R$ 8 milhões+. Jurisprudência predominante: sub-rogação no preço. Edital não é explícito — exige esclarecimento formal.
Histórico Litigioso
Rocco Empreendimentos: 385 processos no Jusbrasil, 401 no Escavador. Alto risco de passivos ocultos.
Due Diligence Obrigatória
Análise integral do processo, certidões, penhoras, hipotecas, passivos ambientais e trabalhistas antes de qualquer lance.
Viabilidade do Investimento
Investimento Total Estimado
Nota sobre a reforma: O valor de R$ 42,5 milhões considera retrofit completo a R$ 1.500/m² (estimativa conservadora). Dependendo do conceito adotado, é possível reduzir significativamente esse custo aproveitando a arquitetura neoclássica existente — especialmente para eventos de luxo, onde o acabamento premium já instalado (granito, porcelanato, mármore) é um ativo, não um passivo. Use o simulador abaixo para modelar diferentes cenários.
Simulador de Investimento
Ajuste os parametros abaixo e veja em tempo real como cada decisao impacta o retorno do investimento. Escolha um cenario pre-configurado ou personalize livremente.
Cenarios Pre-Configurados
Selecione um cenario para carregar os parametros automaticamente, ou ajuste manualmente os sliders abaixo.
Ajuste os Parametros
Lance minimo: R$ 30M | Avaliacao: R$ 115M
MVP enxuto: R$ 5M | Retrofit completo: R$ 42M
Conservador: R$ 400k | Otimista: R$ 1.5M
MVP rapido: 6 meses | Retrofit total: 36 meses
Selic atual ~12% | Risco imovel: 14-18%
Composicao do Investimento
Resultados da Simulacao
Estrategia MVP — Aproveitando a Arquitetura
A grande vantagem deste imovel e que a arquitetura neoclassica, os acabamentos em granito e porcelanato, e a estrutura monumental ja estao prontos. Para eventos de luxo — casamentos, formaturas, galas corporativos — o ambiente ja e o produto. Nao e necessario um retrofit de R$ 42 milhoes para comecar a operar.
Fase 1 — MVP (6-8 meses)
- Iluminacao cenica profissional
- Sistema de som e projecao
- Reforma de banheiros (terreo + 1o andar)
- Cozinha industrial basica
- Paisagismo da entrada e praca
- Alvara de funcionamento para eventos
Fase 2 — Expansao (12-18 meses)
- Climatizacao dos pavimentos superiores
- Reativacao de elevadores
- Food hall no 2o pavimento
- Espaco coworking no 3o pavimento
- Estacionamento automatizado
- Marketing e posicionamento de marca
Aviso: Esta simulacao e uma ferramenta de apoio a decisao e nao constitui recomendacao de investimento. Os valores sao estimativas baseadas em premissas de mercado e podem variar significativamente. O investidor deve realizar sua propria due diligence, incluindo analise juridica, engenharia estrutural e estudo de viabilidade economica detalhado antes de qualquer decisao.
Recomendação do Analista
O antigo Shopping Villàgio é, simultaneamente, o maior fracasso imobiliário da história de Sorocaba e a maior oportunidade de investimento da década na região. O preço de R$ 30 milhões por um complexo de 28.322 m² em uma das localizações mais nobres da cidade é, por qualquer métrica, um valor de liquidação forçada que não reflete o verdadeiro potencial do ativo.
A chave para desbloquear esse potencial está na mudança radical de vocação. Reabrir como shopping seria repetir o erro que já fracassou. O modelo de plataforma de eventos e negócios está vivo e em crescimento acelerado. Sorocaba precisa de um espaço de referência para eventos de grande porte, e o Villàgio — com sua arquitetura neoclássica monumental — tem tudo para ser esse espaço. O MVP pode começar com investimento enxuto, aproveitando o que já existe.
Dependendo da estratégia adotada, o investimento pode variar de R$ 50 milhões (MVP enxuto aproveitando a arquitetura) a R$ 86 milhões (retrofit completo). Use o simulador interativo acima para modelar diferentes cenários. Em qualquer caso, o valor patrimonial pós-reforma de R$ 127 milhões+ e o desconto de 74% sobre a avaliação oficial apresentam fundamentos sólidos para um investidor com visão estratégica e capacidade de execução.
Checklist do Investidor — 10 Passos Antes do Lance
Material Confidencial
Este material é confidencial e um presente exclusivo — um simulado desta nova ferramenta que em breve estará disponível no mercado.
Baixe o laudo completo com toda a pesquisa ultra-aprofundada: análise de investimento imobiliário, história completa do empreendimento desde a fundação até hoje, riscos jurídicos, projeção financeira e parecer do analista.
Baixar Laudo Completo em PDFLAUDO DE ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO COMPLETO — Rafael Oliveira